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김영일 변호사 법률상식 <상가를 임차하여 영업을 하고 있는 임차인께서 주의할 점>

장유정

timenews2580@hanmail.net | 기사입력 2014-08-13 19:46:00

<칼럼> 최근 대법원판례와 관련하여 상가를 임차하여 영업을 하고 있는 임차인께서 주의할 점에 대해 알아보겠습니다.

상가임대차 중 보증금 + (월차임 X 100)의 합계액이 서울은 3억원, 수도권 과밀억제권역은 2억 5,000만원, 인천과 군지역을 제외한 광역시는 1억 8,000만원, 기타 지역은 1억 5,000만원 이하인 상가(보호대상은 해당지역의 경제사정을 감안하여 변동 가능합니다)의 임대차계약은 상가임대차보호법의 적용을 받습니다. 영세상인을 두텁게 보호하기 위한 특별법입니다.

위 법 제10조 제1항은 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 하고 다만 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 거절이 가능하다고 규정하고 있는데 동 조항이 문제됩니다.

즉 위 규정으로 인하여 상가 임대인은 임차인이 3기분의 차임을 연체하여야 임대차계약의 갱신을 거절하고, 계약을 해지할 수 있는가 논란이 된 것입니다.

이에 대하여 최근 대법원은 3기분 차임연체는 계약갱신거절의 조건일 뿐이고 계약해지는 2기분의 차임 연체만으로도 가능하다는 내용의 판결을 하였습니다(2012다28486). 나아가 계약갱신 전 1회, 갱신 후 1회를 합하여 2회의 차임연체가 있는 경우에도 해지가 가능하다고 판결하였습니다.

따라서 상가를 임차하고 계신 분들은 계약기간이 지나 갱신이 되었더라도 갱신 전후 차임이 2회 이상 연체되지 않았는지 주의를 기울여야 큰 손해를 피할 수 있을 것입니다.

김영일 변호사

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